Hai Đất Biên Hòa Chia sẻ kinh nghiệm nhà đất, bất động sản thực tế tại Biên Hòa
Chào Quý Anh Chị Cô Chú.
Bài viết hôm này, chia sẻ với mọi người về chủ đề ”mua bán bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền nhằm mục đích trốn thuế” có rủi ro gì không? Cách giao dịch đó, có nên thực hiện hay không? Nếu anh chị đã lỡ mua bằng cách đó rồi thì xử lý làm sao để giảm rủi ro. Nếu mua bán bất động sản với cách như vậy thuế đóng tính như nào? Ai sẽ chịu thuế đó? Chúng ta cùng đọc và bình luận về những vấn để tôi nêu trên.
Vâng, tôi đã từng bán cho khách một giao dịch đất nền, không công chứng sang tên. Vì bên mua yêu cầu làm hợp đồng ủy quyền, mục đích là khách cần bán lại cho ai đó cần. Đỡ được một giai đoạn công chứng sang tên, về mặt thời gian thủ tục và thuế. Hôm đó, là sáng thứ 5 của tháng 7 năm 2020.Như đã hẹn nhau ra phòng công chứng làm hồ sơ hợp đồng ký tên lăn tay đóng dấu. Giao dịch đã thành công tốt đẹp, hồ sơ pháp lý ok, chuyển khoản thành công. Sau đó ra về, nhà ai nấy về. Khách nhà ở sai-gon, còn tôi về Biên Hòa.
Hai bên, xin số điện thoại liên lạc để tránh trường hợp có rủi ro gì về pháp lý, còn liên lạc hỗ trợ nhau mua bán. Cái bắt tay chào nhau, lên xe về nhà, lúc này là tầm 10h15 trưa. Tôi vui vì giao dịch thành công. Và khách cũng vui, vì giá bán hợp lý, không cao hơn so với mặt bằng giá, thấm chị thấp hơn 1 giá. Tôi cũng rất thoải mái với giá đó, bán nhanh gọn, bên mua cũng nhanh, đã đi đầu tư thì mỗi người nên chịu thiệt chút xíu cho dễ giao dịch. Cứng nhắc quá thì khó khăn cho đôi bên.
Khoảng thời gian tâm 2 tháng sau anh thông báo đã chuyển nhượng và công chứng sang tên cho một vị khách đầu tư khác.Không biết là về nhà khách mua của tôi lo sợ, hay cần tiền bán nhanh như vậy. Tôi suy đoán là vấn đề về mua bán bằng hợp đồng ủy quyền, không sang tên vào sổ .Tiềm ẩn rủi ro là không tránh khỏi. Thứ nhất, nếu không may chuyện xấu đến tôi không còn, hoặc thay đổi về chứng minh nhân dân, hộ chiếu, hoặc chuyển chỗ lưu trú. Thì pháp lý nó sẽ khó khăn cho việc sang tên. Bên văn phòng đất đai sở tài nguyên môi trường kiểm tra mà có sự sai lệch về hồ sơ gốc, không khớp thì chắc chắn một điều là họ phải cần xác định lại. Không thể chấp nhận hồ sơ trên vì sai lệch về thông tin cá nhân, hồ sơ gốc của tôi .Đó cũng một lý do mà chúng ta cần cân nhắc. Tâm lý mua bất động sản nào đó về nhà chúng ta ăn không ngon, ngủ không yên là vất vả lắm .Bị chi phối, thôi thúc, sợ mất trắng số tiền đã đầu tư.
Đây có lẽ là lý do mà tôi nghỉ vị khách mua đất nền từ tôi lo sợ. Mới ra nhanh như vậy. Vì giá bán ra trừ thuế chi phí hết rồi đâu còn được bao nhiêu. Giai đoạn này không ai đi, đầu tư lướt cả. Giá nó không lên, người mua không có nhu cầu nhiều.T ôi nghĩ không phải lý do này. Cũng có thể cần tiền gấp, bán vội, nếu cần gấp thì không thể có tiền liền ít nhất là 30 ngày sau khi cọc. Mới công chứng sang tên, có tiền được. Quay lại vấn đề ủy quyền, nếu trường hợp người ủy quyền cho bên được ủy quyền(khách mua)qua đời thì hợp đồng ủy quyền đó mất hiệu lực. Pháp luật đã có quy định như vậy. Tài sản sẽ là của người đã qua đời, đây chính cũng một lý do rất e ngại.
Rồi những người thân kế thừa tài sản, tranh chấp với anh chị thì làm sao anh chị có thể công chứng sang tên cho khách. Kiện tụng, thỏa thuận sẽ kéo dài. Đêm dài lắm mộng là điều không thể tránh khỏi. Cho nên anh chị, nếu có ý định mua bán kiểu dạng này thì phải cân nhắc cho kỷ. Nếu anh chị còn mơ hồ thì cần tìm hiểu hoặc cần người hiểu về luật đất đai, hay văn phòng luật sư tư vấn, môi giới họ cũng không lường trước được điều gì đâu. Họ tư vấn cho anh chị, là có thể mua bán dạng ủy quyền nhằm giảm thuế và thủ tục cho anh chị. Nhưng rủi ro không ai dám chắc được rằng sẽ không xảy ra.
Cuối cùng người thiệt vẫn là anh chị. Nói về thuế thì người ủy quyền cho anh chị, họ bán xong là xong, thuế thu nhập cá nhân của bên ủy quyền cho anh chị, ho không đóng ,vì hồ sơ của anh chị dữ chưa sang tên, chưa bán thì nhà nước sẻ không thể thu thuế thu nhập cá nhân của họ. Trường hợp anh chị, thỏa thuận là bớt lại 2 % tổng số tiền giao dịch để đóng thuế. Khi anh chị ra văn phòng đất đai, phải chịu khoản thuế này. Và chịu thêm khoảng thuế, sang nhượng tiếp theo cho khách mua của anh chị. Tức là hai thuế, anh chị cần thanh toán, về thuế thu nhập cá nhân, người được ủy quyền phải thanh toán cho nhà nước. Trước đó người ủy quyền chưa đóng thuế thu nhập cá nhân mà tổng số tiền ghi trên hợp đồng ủy quyền, cho tăng.
Trường hợp công chứng viên kê khai trong hợp đồng thấp, thì thuế anh chị phải chịu thấp, kê khai thực tế thì anh chị phải chịu một khoản thuế rất cao. Thông thường các công chứng viên, kê thấp cho anh chị để đỡ được một khoản này. Ủy quyền này, bên được ủy quyền, sau khi bán lại, cho tặng ai, đều phải đóng thuế “thu nhập cá nhân” cho nhà nước quy định về luật đất đai nhà nước đã ban hành. Như vậy là 2 thuế (thu nhập cá nhân) anh chị được ủy quyền cần phải đóng. Nếu anh chị hiểu, biết được thì cần thỏa thuận, thuận mua vừa bán.
Còn vấn đề lỡ mua theo dạng này rồi thì chúng ta cần giải quyết ra sao. Cách tốt nhất bán lại cho khách cần mua đầu tư và sang tên cho người ta. Để tránh ngủ không ngon, khi đầu tư kiểu “lươn lẹo” này. Khuyên anh chị là hãy mua bán công chứng sang tên đâu vào đấy, nộp lên sở tài nguyên để được hợp lệ, nếu cần thiết anh chị bỏ ít tiền thay luôn quyển sổ mới cho được đẹp. Hơi tốn kém xíu nhưng tâm an.
Lúc này anh chị, cô chú để bao lâu cũng yên tâm, không phải nơm nớp lo cay cáy. Bài này tôi viết ra cho anh chị cô chú đọc, hiểu được và áp dụng. Cái gì nên tránh thì ta cần tránh phiền phức chạy tới chạy lui rất tốn kém về tiền bạc và thời gian. Đã mua bán là công chứng sang tên, không chơi kiểu ủy quyền rồi tâm bất an. Còn anh chị cảm thấy “ok” mất thì mất chơi tất tay sợ gì thì tôi không bàn đến. Còn ăn chắc mặc bền chúng ta nên rõ ràng minh bạch cho dễ thở. Xin phép dừng tại đây, hẹn gặp lại anh chị cô chú trong những bài chia sẻ tiếp theo. Anh chị có bài học hay ý kiến gì hãy để lại comment bên dưới phần bình luận của bài. Cảm ơn, chào thân ái.
